定期建物賃貸借（定期借家）と普通借家の違いをわかりやすく解説 — 書面・事前説明・終了通知

定期建物賃貸借（定期借家）は、契約の更新がなく、期間の満了で確定的に終わる建物賃貸借です（借地借家法38条）。普通借家との違いを表で比べる問題が定番なので、項目ごとに整理しておきましょう。

普通借家と定期借家の比較

項目	普通借家	定期借家
契約の方式	口頭でも成立する	公正証書等の書面（または電磁的記録）が必要。公正証書に限らない
事前説明	不要	契約前に「更新がなく期間満了で終了する」旨の書面を交付して説明
期間1年未満	期間の定めがないものとみなされる（29条1項）	1年未満でもそのまま有効
期間の上限	なし（民法604条の50年は適用しない。29条2項）	なし
更新	正当事由がなければ賃貸人は更新拒絶できない（法定更新あり）	更新はない（再契約は可能）
終了の通知	更新拒絶の通知は期間満了の1年前から6月前	期間1年以上なら、満了の1年前から6月前に終了の通知
賃料の増減	増額しない特約は有効、減額しない特約は無効	賃料改定の特約があれば借賃増減請求権（32条）は適用されない

賃貸人は、契約する前に、あらかじめ、「この賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により終了する」ことを記載した書面を交付して説明しなければなりません。説明をしなかった場合は、更新がないという定めが無効になり、普通借家として扱われます。

この書面は、契約書とは別個独立の書面であることが必要です（最高裁平成24年9月13日判決）。契約書に「更新がない」と書いてあり、賃借人がその内容を認識していたとしても、別の書面がなければ定期借家にはなりません。

2022年5月施行の改正で、事前説明の書面は、賃借人の承諾を得れば電磁的方法で提供できるようになりました（38条4項）。契約そのものも、電磁的記録によれば書面によったものとみなされます（38条2項）。

期間が1年以上の定期借家では、賃貸人は期間満了の1年前から6月前まで（通知期間）に、「期間の満了により終了する」旨を通知しなければ、終了を賃借人に対抗できません。

通知期間を過ぎてから通知した場合は、その通知の日から6月を経過した後であれば終了を対抗できます。通知を忘れても契約が普通借家になるわけではない、という点がひっかけとして問われます。期間1年未満の定期借家には、この通知は不要です。

次の条件をすべて満たすと、賃借人は中途解約を申し入れることができ、申入れの日から1月で終了します。

この規定より賃借人に不利な特約は無効です（38条8項）。なお普通借家でも、期間の定めがある場合は、中途解約できる旨の特約（解約権の留保）がなければ期間内に解約できません（民法618条）。

論点	内容
取壊し予定の建物（39条）	法令・契約で一定期間後に取り壊すことが明らかな場合、取り壊す時に終了する特約ができる。取壊しの事由を記載した書面が必要
一時使用（40条）	一時使用のための賃貸借であることが明らかな場合は、借地借家法の建物賃貸借の規定は適用されない
サブリース	定期借家でマスターリース契約を結び、賃料を減額しない特約を定めれば、サブリース業者は減額請求できない（サブリースガイドライン）

定期借家は「更新がない」ことが最大の特徴ですが、それを成り立たせるための**手続き（書面・説明・通知）**が試験の中心です。手続きの一つが欠けたときに「どうなるのか」（無効になるのか、対抗できないだけなのか）を区別して覚えましょう。