敷金と保証をわかりやすく解説 — 民法622条の2・賃貸人の交代・個人根保証の極度額

敷金と保証は、2020年4月施行の民法改正で条文が整ったテーマです。判例で決まっていたルールが条文になったので、条文の言葉そのままで問われます。

敷金とは（民法622条の2）

敷金とは、いかなる名目によるかを問わず、賃料債務など賃貸借に基づいて生じる賃借人の金銭債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいいます。「保証金」と呼んでいても、この目的なら敷金です。

論点	条文のルール
返還の時期	①賃貸借が終了し、かつ賃貸物の返還を受けたとき、②賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき
返還する額	受け取った敷金から、賃借人の未払債務の額を控除した残額
充当	賃貸人は未払賃料などに敷金を充当できる
賃借人からの充当請求	賃借人から「敷金を家賃に充ててほしい」と請求することはできない

「賃貸物の返還を受けたとき」に返還義務が生じるので、明渡しが先、敷金返還が後です。賃借人は、敷金が返ってこないことを理由に明渡しを拒むことはできません。

場面	敷金の扱い	根拠
建物が売却され賃貸人が交代した	敷金返還債務は新しい賃貸人（譲受人）が承継する	民法605条の2第4項
賃借人が賃借権を譲渡した	元の賃借人に返還する（新しい賃借人には引き継がれない）	民法622条の2第1項2号

賃貸人の地位の移転を賃借人に対抗するには、所有権移転登記が必要です（民法605条の2第3項）。また、期間満了後の使用継続で賃貸借が更新と推定される場合（民法619条）、当事者が供していた担保は消滅しますが、敷金は例外として消滅しません。

賃貸借の保証人は、将来の家賃や損害賠償など不特定の債務を保証するので、「根保証」に当たります。保証人が個人の場合は「個人根保証契約」となり、次のルールが適用されます。

ルール	内容	条文
書面	保証契約は書面（または電磁的記録）でしなければ効力を生じない	民法446条2項・3項
極度額	極度額を定めなければ効力を生じない。極度額の定めも書面で	民法465条の2
責任の範囲	元本・利息・違約金・損害賠償などの全部について極度額が上限	民法465条の2第1項
法人の保証	家賃債務保証会社などの法人には、この極度額の規定は適用されない	同条（「保証人が法人でないもの」）

極度額は「〇〇万円」のように金額で確定できる形で定めます。極度額の定めがない個人の連帯保証は保証契約そのものが無効になる点がよく問われます。

元本が確定すると、その後に発生する家賃などは保証の対象外になります。

賃借人の破産や、賃借人の財産への強制執行は、賃貸借の保証では元本確定事由になりません（これらは貸金等の根保証に限った確定事由です。同条2項）。

賃借人から委託を受けた保証人が請求したときは、賃貸人は遅滞なく、賃料などの不履行の有無、残額、そのうち弁済期が到来している額を保証人に伝えなければなりません。委託を受けていない保証人には、この請求権はありません。

2025年10月施行の改正住宅セーフティネット法で、住宅確保要配慮者の家賃債務保証を正当な理由なく拒まないことなどを基準とする 認定家賃債務保証業者の制度（国土交通大臣の認定）ができました（同法72条）。保証の条件として親族などの連絡先の提供を求めないことも基準の一つです。