更新拒絶の正当事由と借賃増減請求をわかりやすく解説 — 借地借家法26条・28条・32条

普通借家（定期借家でない建物賃貸借）では、借地借家法が賃借人を強く保護しています。賃貸人が契約を終わらせたいときの更新拒絶と正当事由、賃料を変えたいときの借賃増減請求は、毎年のように出題される論点です。

期間の定めがある場合：更新拒絶（26条）

場面	ルール
更新拒絶の通知	期間満了の1年前から6月前までに、更新しない旨（または条件を変えなければ更新しない旨）を通知する
通知をしなかった	従前と同一の条件で更新したものとみなす（法定更新）
法定更新後の期間	期間の定めがないものになる
通知をしても使用を継続された	賃貸人が遅滞なく異議を述べなければ、やはり法定更新
転貸借がある場合	転借人の使用継続を賃借人の使用継続とみなして判断する

賃貸人からの更新拒絶の通知には、次に述べる正当事由が必要です（28条）。賃借人からの更新拒絶には正当事由はいりません。

申し入れる人	終了する時期	正当事由
賃貸人	申入れから6月経過（借地借家法27条）	必要
賃借人	申入れから3月経過（民法617条）	不要

正当事由は、次の事情を総合的に考慮して判断されます。

立退料は、それだけで正当事由になるものではなく、他の事情を補完する要素として考慮されます。また、これらの規定に反する特約で賃借人に不利なもの（「更新拒絶に正当事由は不要」など）は無効です（30条）。

建物の借賃が次のいずれかによって不相当になったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は将来に向かって増額・減額を請求できます。

請求は将来に向かってのみ効力が生じ、過去の分にさかのぼることはありません。

特約	効力
一定期間増額しない特約	有効（32条1項ただし書）
一定期間減額しない特約	無効（賃借人は減額請求できる）

サブリースのマスターリース契約（普通借家）にも32条は適用され、サブリース業者はオーナーに対して減額請求ができます （最高裁平成15年10月21日判決。国土交通省のサブリースガイドラインも同じ立場です）。

請求	裁判が確定するまで	確定後の精算
増額請求を受けた賃借人	自分が相当と認める額を支払えばよい	不足額に年1割の利息を付けて支払う
減額請求を受けた賃貸人	自分が相当と認める額の支払を請求できる	受け取りすぎた額に年1割の利息を付けて返還する

どちらの場合も、請求を受けた側が「相当と認める額」で足りる、という点がポイントです。増額請求を受けた賃借人が従前の賃料を払い続けていれば、原則として債務不履行にはなりません。

また、借賃の増減を求めて訴えを起こす前には、まず調停の申立てをしなければなりません（民事調停法24条の2、調停前置）。