退去時の原状回復は、賃貸住宅のトラブルで最も多いテーマの一つです。 試験では、民法621条と、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」の具体例・数字が繰り返し問われます。
原状回復の定義（民法621条）
賃借人は、賃貸借が終了したとき、受け取った後に生じた損傷を原状に戻す義務を負います。 ただし、次のものは損傷に含まれません。
- 通常の使用・収益によって生じた損耗（通常損耗）
- 賃借物の経年変化
また、賃借人の責めに帰することができない事由による損傷も対象外です。 つまり原状回復は「借りた当時の状態に戻すこと」ではありません。 ガイドラインも、原状回復を「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。
どちらが負担するか（ガイドラインの具体例）
| 部位 | 賃貸人の負担（通常損耗・経年変化） | 賃借人の負担 |
|---|---|---|
| 床 | 家具の設置によるへこみ・設置跡、日照による畳の変色 | 飲み物をこぼした後の手入れ不足によるシミ・カビ、引越作業の引っかき傷 |
| 壁 | テレビ・冷蔵庫の後部の黒ずみ（電気ヤケ）、画鋲・ピンの穴、ポスターの跡 | 結露を放置して拡大したカビ、タバコのヤニ・臭い、重量物用のくぎ穴（下地ボードの張替えが必要な程度） |
| 建具 | 地震で破損したガラス、次の入居者のための網戸の張替え | 飼育ペットによる柱の傷・臭い、落書きなどの故意の毀損 |
| 設備 | 通常の清掃をしていた場合の全体のハウスクリーニング、次の入居者のための鍵の交換 | 手入れを怠った換気扇の油汚れ、鍵の紛失による交換 |
覚え方のコツ
- 「普通に暮らしてもできるもの＝貸主」「住まい方次第でできるもの＝借主」
- 同じ「穴」でも、画鋲は貸主、重いものを掛けるくぎ穴は借主。下地ボードの張替えが必要かどうかが分かれ目
- 「次の入居者のため」の作業（畳の表替え、網戸、鍵の交換）は貸主
経過年数の考え方
賃借人に負担がある場合でも、全額を負担するわけではありません。 経年変化・通常損耗の分はすでに賃料で支払っているため、全額を負担させると二重取りになるからです。 そこで、耐用年数に応じて賃借人の負担割合を減らしていきます。
| 対象 | 経過年数の考え方 |
|---|---|
| クロス（壁紙）、カーペット、クッションフロア、畳床 | 6年で残存価値1円となる直線（または曲線） |
| 流し台 | 耐用年数5年 |
| エアコン、冷蔵庫、ガスレンジ、インターホン | 耐用年数6年 |
| 便器・洗面台などの給排水・衛生設備 | 耐用年数15年 |
| フローリングの部分補修 | 経過年数を考慮しない（全体を張り替える場合は建物の耐用年数で考慮） |
| 畳表、襖紙、障子紙 | 消耗品なので経過年数を考慮しない |
| 鍵の紛失 | 考慮しない（交換費用の全額が賃借人負担） |
平成19年の税制改正で残存価値が廃止されたことを受けて、ガイドラインも残存価値を1円としています（以前は10％）。 実務では、経過年数の代わりに入居年数を使い、入居時点の状態に合わせてグラフの出発点をずらします。
耐用年数を過ぎた設備でも、賃借人が故意・過失で壊して使えなくした場合（クロスへの落書きなど）は、 使える状態に戻す工事費・人件費などが賃借人の負担になることがあります。
負担する範囲の単位
原状回復は毀損部分の復旧なので、補修できる最低限の単位が基本です。
| 部位 | 賃借人の負担単位 |
|---|---|
| 畳 | 原則1枚単位 |
| カーペット・クッションフロア | 複数箇所にわたる場合は居室全体 |
| クロス | ㎡単位が望ましいが、毀損箇所を含む一面分まではやむをえない |
| タバコのヤニ・臭い | 居室全体がヤニで変色・臭いが付着した場合のみ、居室全体のクリーニングまたは張替え |
色合わせ・模様合わせのための張替えは、賃借人の負担にはなりません。
特約で賃借人に負担させるための要件
通常損耗まで賃借人に負担させる特約は、ガイドラインでは次の3つを満たす必要があるとされています。
- 特約の必要性があり、かつ暴利的でないなどの客観的・合理的理由があること
- 賃借人が、通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことを認識していること
- 賃借人が、特約による義務負担の意思表示をしていること
契約書に一行書いてあるだけでは足りず、賃借人が内容をはっきり理解して合意していることが必要です。